Ринок офісної нерухомості Санкт-Петербурга

Фото: Shutterstock

Приріст пропозиції якісної офісної нерухомості за 2015 р склав 7%, введено в експлуатацію 161,8 тис. М² офісних площ в нових бізнес-центрах.

Пропозиція доступних для оренди офісних приміщень в бізнес-центрах Санкт-Петербурга на кінець періоду оцінюється в 254 тис. М2. Велика частина пропозиції (більше 70%) знаходиться в бізнес-центрах класу В.

Сумарно за рік було поглинуто 125 тис. М² якісних офісних площ здебільшого в офісних центрах класу А переважно завдяки великим угодам структур компанії «Газпром».

В цілому по ринку якісної офісної нерухомості частка вакантних площ за рік практично не змінилася і склала 10,8%.

Скоротилося заявленої ставки оренди в бізнес-центрах класів А і В на 6%.

Ключові події

Почалося будівництво наземної частини найвищої будівлі в Санкт-Петербурзі - суспільно-ділового комплексу «Лахта центр».

Відбулися великі угоди з оренди офісних будівель цілком структурами компанії «Газпром»: були орендовані бізнес-центри Eightedges, «Фабрика», «Сенатор» (Московський пр., Д. 60/129), «Вікторія Плаза».

На ринку укладена інвестиційна угода: компанія FORTGROUP продала бізнес-центр класу А «Орлов» загальною площею 5 тис. Кв.м, розташований в Центральному районі.

Холдингова компанія «Імперія» розширила портфель офісної нерухомості, придбавши історична будівля колишнього «Русского торгово-промислового банку», розташованого на Великій Морській вулиці, д. 15. Після реконструкції будівлі тут з'явиться сучасний офісний центр класу А загальною площею 10 тис. Кв. м.

Речення

Сумарна орендна площа якісних офісних центрів в Санкт-Петербурзі за підсумками 2015 р перевищила показник в 2,3 млн. Кв. м.

За 2015 року ринок офісної нерухомості поповнився 161,6 тис. Кв. м, з них на клас А довелося 81,9 тис. кв. м, на клас В - 79,7 тис. кв. м.

«В останні три роки зміцнюється тенденція збільшення частки об'єктів, які пропонуються на продаж блоками або цілком. За підсумками 2015 року їх частка становила 17% від сумарного нової пропозиції. Як правило, це невеликі офісні об'єкти в складі житлових комплексів », - каже Тамара Попова, керівник відділу досліджень Knight Frank Saint Petersburg.

2015 рік характеризувався високим показником введення офісних площ: щодо показника 2014 р зростання склало 26%. Це пов'язано з введенням в експлуатацію досить великих офісних будівель, які складають половину нового пропозиції.

Найбільшими новими бізнес-центрами, введеними в експлуатацію в 2015 р, стали - «Фландрія Плаза» в сегменті офісів класу А і MEZON PLAZA в класі В. Загальна площа кожного бізнес-центру перевищує 30 тис. М2.

попит

Найбільш помітний вплив на показники успішності ринку офісної нерухомості Санкт-Петербурга надає переїзд структур компанії «Газпром» з Москви, який почався 7 років тому. Особливо активно укладалися угоди протягом 2015 р, що вплинуло на зниження частки вакантних площ офісних центрів класу А на 6,8 п. П. В порівнянні з кінцем 2014 р .: за даними на початок 2016 р вакантне 9,4% офісних площ класу А. Зниження обсягу вільних площ класу А також сприяла ротація орендарів з офісних центрів класом нижче, які змогли поліпшити свої умови завдяки падінню орендних ставок в сучасних високоякісних об'єктах.

Зворотна ситуація відбувалася в офісних центрах класу В, де частка вакантних площ збільшилася в порівнянні з кінцем 2014 року на 2,8 п. П. І склала 11,6%. В абсолютному значенні на ринку в наприкінці 2015 року було доступно для оренди на 57 тис. М2 офісних площ більше, ніж в попередньому році. Збільшення показника пов'язане з бажанням деяких орендарів знизити витрати на оренду приміщень у зв'язку із загальною економічною нестабільністю, тому вони вибирали менш дорогі площі в неякісних офісних будівлях.

Сумарно за підсумками року в діючих бізнес-центрах Санкт-Петербурга вільно близько 254 тис. М2 офісних площ, причому більша частка припадає на бізнес-центри класу В - 72%.

«Сукупний обсяг всіх угод оренди, укладених протягом 2015 року, дорівнює 194 тис. М2, що є максимальним показником з 2009 р Однак 62% всіх угод припадає на компанії сировинного сектора економіки, без урахування яких показник суми угод набагато нижче - 74 тис. кв. м », - зазначає Тамара Попова.

Середня площа угоди за рік збільшилася в 1,3 рази, при цьому аналогічний показник для компаній сировинного профілю збільшився в 2 рази.

Чисте поглинання в 2015 р склало 125 тис. М2 якісних офісних площ, яке зосереджено переважно в класі А - 77,5 тис. М2 або 62%.

Річний обсяг поглинання на 3% нижче за показник 2014 р Як і раніше високим попитом у орендарів користується діловий район «Московський проспект», в якому зосереджено багато нового пропозиції. А також у орендарів зросла популярність ділових районів «Центральний-1», «Адміралтейський» і «Видові набережні». Даний факт пояснюється тим, що в цих районах зосереджена велика кількість нових об'єктів з великими офісними блоками зі ставками оренди, що не перевищують середньоринкові показників.

Комерційні умови

За рік відбувалося поступове зниження заявлених ставок оренди як в класі А, так і в класі В. Середнє зниження по об'єктах склало 6% в кожному класі. Нестабільна економічна ситуація, зниження активності на рику офісної нерухомості і досить високий рівень вільних площ підштовхнули орендодавців на поступки потенційним клієнтам в форматі різних знижок і бонусів. Це, в свою чергу, спричинило за собою вимивання з ринку відносно недорого пропозиції, особливо в класі В.

Середньозважена запитувана ставка оренди в офісних центрах класу А за підсумками 2015 р досягла 1 513 руб. / М² / міс., А в офісних центрах класу В посилання - 1 100 руб. / М² / міс. (Вкл. ПДВ і операційні витрати).

прогноз

З 2016 року очікується до введення значний обсяг нових офісних площ в більш ніж 30 будинках сумарною орендною площею 324 тис. М2. З них понад 80 тис. М2 будується під власні потреби або пропонується до продажу. Варто зазначити, що більш ніж в половині споруджуваних площ вже йде орендна кампанія, об'єкти знаходяться у високій стадії готовності.

Приріст нової пропозиції може збільшити частку вакантних площ до кінця 2016 року на 2-3 п. П. В разі, якщо, при реалізації консервативного сценарію розвитку ринку офісної нерухомості сукупне річне поглинання буде на рівні 100-120 тис. М2.

Ми не виключаємо подальшого невеликого зниження орендних ставок на приміщення, які в даний час експонуються на ринку і за ставками оренди до сих пір перевершують очікування потенційних орендарів. В об'єктах з високим рівнем заповнюваності збільшення ставок оренди не очікується.

Марина Пузанова, керівник відділу комерційної нерухомості Knight Frank Saint Petersbug:

«Не дивлячись на складну економічну ситуацію, ринок офісної нерухомості продемонстрував непогані результати. Головним показником року є активне поглинання якісних офісних площ на тлі виведення великої кількості нових об'єктів. Основний попит забезпечили структури «Газпрому». Попит з боку компаній інших секторів на тлі загальної оптимізації витрат на оренду був різноспрямованим: переїзди з поліпшенням умов дозволили собі компанії, впевнені в стабільності свого бізнесу, а компанії, що відчули на собі вплив кризи, перенесли офіси не тільки на менші площі, але і в будівлі класом нижче.

Проте, відсутність зростання ставок оренди при збільшенні собівартості будівництва спричинило призупинення або уповільнення темпів виведення нових об'єктів. Девелопери не поспішають завершувати будівництво без наявності гарантованого платоспроможного попиту. Пропозиція готових якісних площ для великих орендарів лімітовано, і ми прогнозуємо появу офісних проектів формату built-to- suit, а також зростання кількості реконструйованих будівель ».

Джерело: прес-служба Knight Frank Saint Petersburg