Торгові центри ми, звичайні покупці, умовно поділяємо на маленькі, великі і дуже великі. Але є більш складна і цікава їх класифікація. Правда, до російських торгових центрів вона застосовна не в повній мірі 
Західна класифікація не дуже підходить для російських торгових центрів. Фото: Григорій Собченко / BFM.ru
Торгові центри ми, звичайні покупці, умовно поділяємо на маленькі, великі і дуже великі, ще є «заМКАДние». Насправді, існує кілька більш складна, а тому - більш цікава класифікація торгових центрів. Якщо точніше, то класифікацій дві, і обидві - західні. Але жодна з них, як вважають експерти, до російських торгових центрів непридатна в повній мірі.
Одна з діючих класифікацій була розроблена Urban Land Institute (ULI) - американським професійним співтовариством, які займаються питаннями девелопменту нерухомості та використання земель. За цим стандартам в основному працюють компанії США. Іншу, частіше застосовується в європейських країнах, створив Міжнародна рада торгівельних центрів (International Council of Shopping Centres (ICSC)). Класифікації відрізняються один від одного, але в принципі обидві мають на увазі поділ торгових центрів по форматам, частина з яких навіть схожа.
Треба відзначити, що торгові центри не класифікуються за типами власне будівель. Скажімо, в оцінці офісів важливі параметри, за якими можна оцінити якість будівлі і присудити йому категорію А, В або С. Наприклад, бізнес-центр класу А повинен знаходитися на центральній вулиці міста, мати вихід на цю вулицю, відрізнятися високою якістю обробки і устаткування і т. д. У випадку з торговими центрами за основу береться те, який радіус дії має той чи інший ТЦ, яких орендарів він має, на який тип покупок розрахований.
Торгові центри класифікуються за двома основними параметрами: зона обслуговування і загальна концепція об'єкта. Зона обслуговування - це територія, на якій проживає основна частина його відвідувачів. Це можуть бути найближчі вулиці, район або декілька районів відразу. За цим параметром ТЦ поділяються на районні (neighborhood center) і регіональні (regional centers, super-regional centers).
У районних ТЦ продаються товари і послуги повсякденного попиту. Набір стандартний: одяг, взуття, товари для будинку, парфумерія та косметика, один супермаркет, хімчистка, аптека, банк, салон зв'язку. Як приклад таких торгових центрів можна привести «Семенівський» біля однойменної станції метро, «Золотий Вавилон» у Відрадному, БУМ в Мар'їно. Є ще проміжна категорія - окружний ТЦ (community center), дещо більший за площею і набором орендарів. Площа районних ТЦ становить від 5 до 15 тисяч кв. метрів, окружних - до 35-40 тисяч кв. метрів.
Регіональні та суперрегіональні центри (або моли) відрізняються значними розмірами і розширеним складом орендарів. Регіональні ТЦ в середньому займають площі від 30 до 100 тисяч кв. метрів (середній показник 45 тисяч), суперрегіональні - від 50 до 150 тисяч кв. метрів (середній показник 90 тисяч). У моллах представлений повний спектр торгових марок. У них є не тільки магазини, але і багатозальні кінотеатри, зали для розваг, великі ресторанні дворики, гіпермаркети. У Москві до регіональних ТЦ можна віднести, зокрема, обидві Мегі і «Золотий Вавилон-Ростокино».
Другий параметр, за яким класифікуються ТЦ - концепція, тобто спрямованість і спеціалізація. За цим параметром класифікуються ТЦ, орієнтовані на певні групи товарів. Існує, наприклад, такий тип, як спеціалізовані торгові центри (speciality / theme shopping center). У них розміщуються магазини, близькі за спрямованістю. У Москві спеціалізованими можна назвати, наприклад, «окраєць», де продається елетроніка і побутова техніка, а також меблевий центр «Гранд».
Ще один різновид ТЦ - пауер-центр (power center). Він збирає під своїм дахом кілька великих якірних орендарів (профільні гіпермаркети, дисконт-центри - магазини, що пропонують товари за зниженими цінами). Вони можуть розташовуватися в не самих вдалих місцях, тому що в будь-якому випадку притягують покупців, які з економії мають намір зробити великі покупки. До таких ТЦ деякі експерти відносять «Веймарт» на МКАД, але з натяжкою. Більшість же вважає, що справжніх пауер-центрів в Москві поки немає.
Торговий центр моди (fashion center) - не що інше, як галерея дорогих бутиків дизайнерського одягу, взуття та ювелірних прикрас. Розташовані вони, як правило, в центрі міста. У Москві це «Галерея Актор» і «Петровський пасаж».
У найближчому майбутньому в Москві повинні з'явитися два аутлет-центру (оutlet сenter). Це формат ТЦ, який спеціалізується на продажі одягу відомих брендів з великими знижками (від 30% до 70%). У аутлетах розпродаються залишки свіжих колекцій або колекції минулих сезонів. Першими про свої плани по будівництву такого центру поруч з аеропортом Шереметьєво заявили в березні минулого року компанії Fashion House Development і GVA Sawyer. Зараз об'єкт перебуває в стадії проектування, будівельні роботи почнуться навесні наступного року. Нещодавно про початок будівництва аутлет-молу оголосили також компанія Hines і ГК «Біла Дача». Вони планують відкрити Outlet Village Belaya Dacha в місті Котельники Московської області у вересні 2011 року.
На заході дуже популярний формат ритейл-парків (retail park). Відповідно до західної класифікації, такий ТЦ являє собою єдине будова або комплекс з 1-2-поверхових магазинів, що належать різним операторам. Головна особливість ритейл-парків полягає в тому, що торговий простір в них на 70-90% формується виключно з великих орендарів, кожен з яких займає не менше 1,5-3 тисяч кв. метрів. Найчастіше орендарями таких об'єктів стають компанії, які торгують стокової одягом, спортивними товарами, меблями, товарами для дому. У Москві ритейл-парк був побудований в 2005 році на Варшавському шосе. Основним «якорем» в ньому став гіпермаркет товарів для дому OBI, який орендував там 14 тисяч кв.м. площі.
«Історично обидві класифікації (ULI і ICSC) були створені для угруповання на кшталт схожості параметрів вже існуючих на той момент в Європі і США торговельних центрів, - розповіла BFM.ru генеральний директор компанії« Магазин магазинів »в асоціації з CB Richard Ellis Анна Ширяєва. - Коли ж в Росії почався бурхливий розвиток торговельної нерухомості, експерти стали звертатися до західних класифікацій, при цьому застосовувати їх стали навпаки, тобто спочатку намагалися визначити клас торгового центру, а потім починали будувати ».
Девелопери ТЦ, що працюють на російському ринку, зазвичай користуються класифікацією, прийнятою за основу західної партнерською компанією або тієї, яка їм самим представляється правильною. У той же час, за словами Анни Ширяєвої, вже як мінімум чотири організації розробляють вітчизняні стандарти, в тому числі і Російський рада торгових центрів. Але визнаної російської класифікації торгових центрів поки немає.
За словами експерта, західні класифікації слабо застосовні до російських торгових центрів, хоча багато хто продовжує надавати їм типи і класи. Але основна маса торгових центрів (як в Москві, так і в регіонах) дуже умовно відповідає прийнятим в Європі і США стандартам. «Наприклад, за розміром торговий центр може ставитися до одного класу, а за охопленням - до іншого, - пояснила вона. - Аутлет-центри в США і Європі - це найчастіше штучно створена торгова вулиця під відкритим небом з дуже простої нарізкою торгових приміщень, в Росії ж, в силу кліматичних умов, напевно, більше підійде критий варіант аутлет-центру. Рітейл-парки в США є великі «коробки» далеко від міста. У Росії ж заявлені ритейл-парки знаходяться в межах міста і дуже віддалено нагадують західний варіант цього формату ».
Західні класифікації розроблялися виходячи з місцевої специфіки: типу розселення, адміністративно-територіального поділу. А ці характеристики в Росії зовсім інші. «Я вважаю, що найважливішими параметрами при створенні торгового центру є прагнення до його унікальності та відповідності тієї торгової зоні, в якій він буде розташовуватися, - вважає Ганна Ширяєва. - У нас тільки цим і повинен визначатися торговий центр, а не який-небудь класифікацією. Якого формату торговий об'єкт повинен бути побудований - це диктує ринок. Чому, наприклад, проекти аутлет-центрів тільки зараз почали реалізовуватися? Та тому що тільки зараз для цього створені умови. Роздрібна торгівля зараз розвинена настільки, що з'явилася необхідність вирішувати проблему виникають залишків ».
Додати BFM.ru в ваші джерела новин?
Чому, наприклад, проекти аутлет-центрів тільки зараз почали реалізовуватися?Ru в ваші джерела новин?
